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如何理解物業(yè)管理全程介入，物業(yè)管理全程介入分為：早期設(shè)計(jì)階段、前期施工階段、前期管理階段和繼續(xù)管理階段。對于物業(yè)管理的內(nèi)容也進(jìn)行了介紹，可全面了解物業(yè)管理全程介入。
全程物業(yè)管理大致分為四個(gè)階段 (我們用大家當(dāng)前習(xí)慣的“介入”一詞來表述)即早期設(shè)計(jì)介入、前期施工介入、前期管理介入和繼續(xù)管理介入。我們把這相互緊密聯(lián)系的四個(gè)階段物業(yè)管理介入的內(nèi)容統(tǒng)稱為“全程物業(yè)管理”或稱“物業(yè)管理的全程介入”。
全程物業(yè)管理及相關(guān)內(nèi)容
早期設(shè)計(jì)介入：管理 (介入)內(nèi)容為規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)備選型及安裝設(shè)計(jì)。涉及的單位：開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、物業(yè)管理單位。作用及影響：為后續(xù)物業(yè)管理減少和避免各類問題打下基礎(chǔ)的時(shí)期。
前期施工介入：管理 (介入)內(nèi)容為施工、設(shè)備安裝監(jiān)控; 不合理設(shè)計(jì)的修改。涉及的單位：開發(fā)商、施工單位(建筑商)、設(shè)計(jì)單位、工程施工監(jiān)理部門、物業(yè)管理單位。作用及影響：掌握施工情況,了解工程用料,避免施工中的隱患,減少因工程質(zhì)量給后續(xù)物業(yè)管理造成的困難,為后續(xù)物管收集信息資料。
前期管理介入：管理 (介入)內(nèi)容為包括銷售、業(yè)主入住后的準(zhǔn)備、入住后的裝修管理和物業(yè)管理。涉及的單位：開發(fā)商、施工單位、業(yè)主、物業(yè)管理單位。作用及影響：是物業(yè)管理的承前啟后階段,是各種問題和矛盾的突出時(shí)期,為后續(xù)物業(yè)管理鋪平道路,排除困擾。
繼續(xù)管理：管理 (介入)內(nèi)容為進(jìn)入長期穩(wěn)定的物業(yè)管理階段、物業(yè)管理將隨時(shí)代進(jìn)步的節(jié)奏不斷創(chuàng)新和發(fā)展。涉及的單位：業(yè)主委員會、社區(qū)組織、物業(yè)管理單位、社會相關(guān)單位。作用及影響：保證物業(yè)正常運(yùn)行,追求物業(yè)保值、增值,滿足業(yè)主不斷變化的需求。
在這里，我們提出了“繼續(xù)管理”的概念，它是在早期和前期介入完成之后，以業(yè)主大會成立為時(shí)間分界線的后續(xù)物業(yè)管理，是根據(jù)業(yè)主大會委托合同和各種法規(guī)政策步入一個(gè)穩(wěn)定的、長期的、規(guī)范的不斷創(chuàng)新發(fā)展的物業(yè)管理時(shí)期 ,這個(gè)周期的長短由物業(yè)本身使用壽命來決定，是物業(yè)的終身管理,正像教育是終身教育而引出“繼續(xù)教育”一樣，在此我們使用了“繼續(xù)管理”一詞。
(一)早期設(shè)計(jì)介入
早期設(shè)計(jì)介入是從物業(yè)本身立項(xiàng)后在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的介入。在此階段物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)建成后的管理需要，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，優(yōu)化設(shè)計(jì)，避免和減少因物業(yè)設(shè)計(jì)時(shí)考慮不周帶來物業(yè)建成后發(fā)生的功能問題和管理問題。
由于物業(yè)管理是新興的服務(wù)行業(yè)，人們對其全面了解和社會宣傳有一個(gè)滯后期，而作為建筑設(shè)計(jì)學(xué)科的專業(yè)設(shè)計(jì)還沒有把物業(yè)管理的相關(guān)內(nèi)容納入進(jìn)來。當(dāng)前，物業(yè)的設(shè)計(jì)人員只能從自身的社會實(shí)踐中去學(xué)習(xí)和掌握，而相當(dāng)一部分物業(yè)設(shè)計(jì)人員對物業(yè)管理知之不多。由于受知識結(jié)構(gòu)的局限，其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，往往只是從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題，不可能將今后物業(yè)管理中的合理要求考慮得全面，或者很少從物業(yè)的長期使用和正常運(yùn)行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后給物業(yè)管理和業(yè)主使用帶來諸多問題。另外，因政策、規(guī)劃或資金方面的原因，物業(yè)的設(shè)計(jì)和開工的時(shí)間相隔較長，少則一年，多則三年。由于人們對建筑物功能的要求不斷提高，建筑領(lǐng)域中的設(shè)計(jì)思想不斷進(jìn)步和創(chuàng)新，這使原有的設(shè)計(jì)方案很快顯得落后。過去一些小區(qū)由于缺少開發(fā)設(shè)計(jì)階段和施工建設(shè)階段的介入，在接管和業(yè)主入住后大量問題暴露出來，除了施工質(zhì)量問題外，更多的是設(shè)計(jì)問題。如設(shè)計(jì)者在設(shè)計(jì)物業(yè)時(shí)根本沒有考慮空調(diào)安裝，致使業(yè)主入住后為安裝空調(diào)隨意穿墻開洞嚴(yán)重地破壞樓宇外在形象，并帶來安全隱患，陽光窗上檐因伸出長度不夠，使雨水向屋內(nèi)滲漏。而這些看來不會造成人命關(guān)天的小事卻給物業(yè)管理和業(yè)主帶來很多煩惱，同時(shí)也影響了開發(fā)商的聲譽(yù)和后續(xù)的銷售。如果有早期介入是完全可以避免的。
物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)使用的管理和維護(hù)者，對物業(yè)在使用過程中可能出現(xiàn)的問題比較清楚。因此，在早期設(shè)計(jì)階段從業(yè)主使用和物業(yè)管理的角度出發(fā)，參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，提合理的建議，完善設(shè)計(jì)的每個(gè)細(xì)節(jié)，使物業(yè)在建成后，更好地發(fā)揮其功能，并且可以有效地避免因設(shè)計(jì)欠缺給物業(yè)管理和業(yè)主使用帶來的困擾。
盡管多數(shù)項(xiàng)目是在前期施工階段才開始介入，但仍可以對原設(shè)計(jì)中一些會給今后的使用和管理造成困難的不合理處提出可行的修改建議。比如某大廈中央空調(diào)機(jī)組選型及安裝設(shè)計(jì)不合理，在同開發(fā)商和設(shè)計(jì)部門溝通后，及時(shí)修改原安裝設(shè)計(jì)和機(jī)組型號及生產(chǎn)廠家，確定了更合理的方案，不僅保證了供貨質(zhì)量，還為開發(fā)商節(jié)約了不應(yīng)發(fā)生的設(shè)備投資。
(二)前期施工介入
當(dāng)完成早期設(shè)計(jì)介入后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)不間斷地從早期介入轉(zhuǎn)入前期施工階段的介入，即從軟件介入轉(zhuǎn)入硬件介入，此階段介入的著重點(diǎn)是施工建設(shè)質(zhì)量。從物業(yè)管理角度出發(fā)對施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量配合監(jiān)理方進(jìn)行全面的臨近，發(fā)現(xiàn)問題及早解決。如果沒有前期設(shè)計(jì)介入，通過這一階段介入可以發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的不合理問題，把問題排除在萌芽階段。
在物業(yè)施工建設(shè)階段，按照法定程序雖然有監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)管，但監(jiān)理單位與多數(shù)開發(fā)商一樣，往往只注重房子的重大安全質(zhì)量問題，對不會造成重大責(zé)任事故的細(xì)節(jié)問題重視不夠，另外，開發(fā)商與施工商不是一個(gè)單位，往往在經(jīng)費(fèi)支付上發(fā)生矛盾，也會有少數(shù)建筑商對安全影響不大的部位偷工減料，當(dāng)建筑工人對建筑商拖欠工資和克扣加班費(fèi)等不滿時(shí)，在施工中采取不負(fù)責(zé)任報(bào)復(fù)建筑商的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。隨著物業(yè)本身檔次不斷提高，特別是高層、高檔次、高科技的三高建筑的出現(xiàn)，物業(yè)結(jié)構(gòu)、管道、布線十分復(fù)雜，在安裝施工過程中，任何粗心大意、隨心所欲和不負(fù)責(zé)任的現(xiàn)象都將給業(yè)主今后順利使用設(shè)施、設(shè)備帶來極大的困難，甚至造成很大的浪費(fèi)，也給后續(xù)的物業(yè)管理帶來一些難以解決的問題。
上述羅列的各種原因造成很多物業(yè)建設(shè)質(zhì)量不如人意，小則今天外墻裂紋有雨水滲漏，明天因洗手間和浴室滲漏，造成上下鄰里不和 ;大則自來水管接頭爆裂，造成水漫“金屋”使業(yè)主蒙受巨大損失等，嚴(yán)重影響業(yè)主的生活質(zhì)量，而物業(yè)管理公司往往成為業(yè)主投訴和遷怒的對象，代開發(fā)商和建筑單位受過。若物管企業(yè)在施工建設(shè)期間介入，會比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格。施工階段介入的一項(xiàng)重要工作，就是參加物業(yè)的階段驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收。通過施工介入和參與施工驗(yàn)收，使物業(yè)管理企業(yè)能對物業(yè)本身的種種情況，包括管道和布線的走向,設(shè)備的選型、性能及安裝情況，建筑材料和防滲漏材料的選用情況哪些地方容易發(fā)生質(zhì)量問題都有詳細(xì)的了解，建立相應(yīng)的檔案，加上應(yīng)該配備給物業(yè)管理企業(yè)的一些設(shè)計(jì)、建筑、設(shè)備的圖紙和使用說明等檔案資料，為業(yè)主日后的裝修使用和物業(yè)管理提供方便。
(三)前期管理介入
前期管理介入始于物業(yè)竣工效驗(yàn)合格后，業(yè)主開始入住的時(shí)候，而止于業(yè)主大會成立，新的物業(yè)管理委托合同簽定之前。
前期管理介入是物業(yè)管理承前啟后的階段，這個(gè)階段 是物管矛盾突出的時(shí)期。此時(shí)，物管企業(yè)面對的不僅是業(yè)主，還有開發(fā)商和建筑商。隨著業(yè)主和裝修開始，設(shè)計(jì)、施工等問題逐漸顯現(xiàn)出來，而此時(shí)物業(yè)管理主要工作就是處理暴露出來的各種問題;此時(shí)也是開發(fā)商和建筑商之間最易發(fā)生相互推諉的時(shí)期，使物業(yè)管理在開發(fā)商、建筑商、業(yè)主間周旋，甚至代開發(fā)商、建筑商受過。本階段，物業(yè)管理公司在做好業(yè)主入住前的準(zhǔn)備工作之外，首先對員工進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識培訓(xùn)，使員工們明確本階段的工作重點(diǎn)，經(jīng)常同業(yè)主取得聯(lián)系，加強(qiáng)對業(yè)主室內(nèi)裝修的監(jiān)督指導(dǎo)，對裝修過程中暴露出來的與設(shè)計(jì)和施工有關(guān)的問題及時(shí)收集匯總，并同開發(fā)商保持密切的聯(lián)系，或者經(jīng)開發(fā)商授權(quán)代表開發(fā)商同建筑商聯(lián)系，使暴露的問題能在質(zhì)保期內(nèi)或者建筑商尚未完全 撤離的時(shí)候，得到及時(shí)處理和排除。
其次，前期管理介入也是物管單位同業(yè)主的磨合期，由于很多業(yè)主對物業(yè)管理某些要求不了解，某些做法不理解，比如公共用水用電的分?jǐn)?不能隨便懸掛和開洞安裝空調(diào);不能外裝防盜網(wǎng);在裝修過程中不能損壞原設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)特別是承重墻等諸多問題。所以前期管理介入工作的中心是業(yè)主，重點(diǎn)是做好為業(yè)主排難解困，對于一些建筑工程質(zhì)量問題主動(dòng)幫助他們同開發(fā)商、建筑商取得聯(lián)系;對于室內(nèi)裝修，要加強(qiáng)監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)，讓業(yè)主真正體會到物業(yè)管理是為他們著想，是在為他們創(chuàng)造一個(gè)安全舒適文明的生活環(huán)境。在管理過程中，加深業(yè)主對物業(yè)管理的了解，使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在管理過程中融為一體，而不是相互對立。
作為物業(yè)管理企業(yè)要十分重視前期管理介入階段，它不僅能對早、前期介入的成效進(jìn)行檢驗(yàn)和評價(jià)，而且是繼續(xù)管理的開路先鋒，起到為繼續(xù)管理排除困擾鋪平道路的作用。
(四)繼續(xù)管理階段
這是物業(yè)管理周期最長的一段，可以延續(xù)到物業(yè)自身使用壽命的終結(jié)。由于新開發(fā)建設(shè)的物業(yè)使用壽命不斷延長，因此，繼續(xù)管理階段將是代代延續(xù)的事業(yè)，物業(yè)管理將踏著時(shí)代進(jìn)步的節(jié)奏，不斷地創(chuàng)新和發(fā)展，同時(shí)使物業(yè)本身得到保值和增值。
實(shí)施物業(yè)管理全程介入，關(guān)鍵是要促進(jìn)開發(fā)商和建筑 商的積極配合，同時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)對前期介入積極創(chuàng)造條件，做好專業(yè)隊(duì)伍建設(shè)。當(dāng)然，如果能及早把物業(yè)管理的前期介入納入相關(guān)法規(guī)(條例)或?qū)嵤┘?xì)則中，從法律上規(guī)定新開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，從設(shè)計(jì)階段開始必須有一個(gè)符合資質(zhì) 條件的專業(yè)物業(yè)管理公司或者物業(yè)管理顧問咨詢單位介入，并把它作為物業(yè)管理招投標(biāo)的條件之一，不僅能進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高，為后續(xù)物業(yè)管理奠定良好的基礎(chǔ)，從宏觀上也有利于我國物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理整體水平的提高。 |
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發(fā)表于 2013-4-29 22:14:19
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